http://cyberinvest.blog48.fc2.com/ 南の島沖縄でセミリタイア生活中。 趣味の成功哲学,自己啓発,セミリタイヤ,投資,コーチング,カウンセリング,本,ビジネスなどについて語ります。 ja http://cyberinvest.blog48.fc2.com/blog-entry-908.html 神戸で買ったいくつかの不動産をリフォーム中。他人をレバレッジとして活用できるか、日当６千円でハローワークに求人を出している。この２ヶ月でたくさん問い合わせがあった。電話で選考して、その中の１０人ぐらいに会って面接した。数人を雇ってみた。まじめな人、がんばらない人、頭がよくて、良く仕事ができる人来る人はイロイロだね。私は大工と土方、水道管の補修ぐらいしかやったことがない。この２ヶ月で覚えたことはたく
他人をレバレッジとして活用できるか、
日当６千円でハローワークに求人を出している。

この２ヶ月でたくさん問い合わせがあった。
電話で選考して、
その中の１０人ぐらいに会って面接した。

数人を雇ってみた。

まじめな人、
がんばらない人、
頭がよくて、良く仕事ができる人

来る人はイロイロだね。

私は
大工と
土方、
水道管の補修
ぐらいしかやったことがない。

この２ヶ月で覚えたことはたくさんある。

多穴ローラーでのペンキ塗り
（吹きつけ塗装のような仕上がりになる）

基礎、左官工事

鉄筋を入れてのブロック積み

ボロボロな天井をはがして
ベニアをタッカーで止めで白ペンキ仕上げ
というメッチャいい加減なリフォームもやってみた。
これはスゴク良い感じになった（＾＾

大正、昭和の香りがするトイレ工事
ピンクのタイル壁、
水色のタイル床。

これを高級ホテル
のような

大理石調の輝く仕上げにするのは
案外、安価。
作業も簡単で大成功。

錆びて穴の開いたトタン屋根の補修。
これはもう、板金屋、屋根屋の世界だね。

物凄いスピードで
経験値を積み上げている。

物件価値も上がった。

不動産業界独特な営業の仕組みも分かってきた。

「知っている」ということと、
「できる」ということは
まったく関係がない。

学校や公務員試験は「知っている」＝「合格」
「知らない」＝不合格

なので、「知っている」事が重要だと勘違いした大人だらけだ。

「損きり」という言葉を知らずに
「株」や「不動産」を買う人はいない。
しかし、バブル後誰も損きりできなかった。

今も不良債権の山だ。




神戸の本質も見えてきた。
沖縄の時と同様で、
外から見るイメージと現実社会のギャップはデカイ。

]]> 投資 2009-09-04T21:38:54+09:00 がっちゃん＠社長 FC2-BLOG http://cyberinvest.blog48.fc2.com/blog-entry-907.html 調子に乗って、一軒家や３階建てタウンハウスや倉庫や飲み屋を買いまくってしまった。とりあえず、一軒家は借り手がついた。粗利30％強だ。内装も外装も新品同様、耐震補強済で純利１６．４％で売り出し中。ＡＴＨＯＭＥと業者間データベースに登録済。どちらにもこんなにおいしい物件はない。ので、２，３ヶ月で売れるでしょう。現在は別なこの収益物件におまけでついてる倉庫を改装、ワンルーム化工事中。これも貸せれば収益率は 一軒家や
３階建てタウンハウスや
倉庫や
飲み屋を買いまくってしまった。

とりあえず、
一軒家は借り手がついた。
粗利30％強だ。
内装も外装も新品同様、
耐震補強済で純利１６．４％で売り出し中。

ＡＴＨＯＭＥと業者間データベースに登録済。
どちらにもこんなにおいしい物件はない。

ので、２，３ヶ月で売れるでしょう。

現在は別なこの収益物件に
おまけでついてる倉庫を改装、
ワンルーム化工事中。

これも貸せれば収益率は同じ場合、
売値が200万円は上がる。

まあ、材料費＆職人の日当で50万円ぐらいかかるんだけどね。
1ヶ月の稼ぎとしては、マアマアだよね。

この間に
タダ同然で買った３階建てタウンハウスを
改装して神戸の味とにして今すんでる。

神戸に別荘を持ってるのって結構快適。
神戸駅までバイクで20分だけど山なので涼しい。
今月クーラー入れたのはわずかに3日だもんね。

大阪人にとっては最高の避暑地だよ。



]]> 投資 2009-08-23T00:42:43+09:00 がっちゃん＠社長 FC2-BLOG http://cyberinvest.blog48.fc2.com/blog-entry-906.html 画像はクリックするとサイズを可変できます。神戸市の物件に入居者が決まりました。内外装フルリフォーム済！耐震補強もばっちり！収益率16.3％の高収益物件で売り出し中。今日までは業者だけが見れるデータベースに登録中。あすからは誰でも見れるＡＴＨＯＭＥに掲載します。検索の住所は「神戸市長田区」。早い者勝ちだよ！今すぐ電話を！080-3941-3650もちろん、業者を通すと、手数料が掛かります。私に直接電話すれば不要です






神戸市の物件に入居者が決まりました。

内外装フルリフォーム済！

耐震補強もばっちり！

収益率16.3％の高収益物件で売り出し中。
今日までは業者だけが見れるデータベースに登録中。

あすからは誰でも見れるＡＴＨＯＭＥに掲載します。

検索の住所は「神戸市長田区」。

早い者勝ちだよ！

今すぐ電話を！

080-3941-3650

もちろん、業者を通すと、
手数料が掛かります。
私に直接電話すれば不要です。
不動産登記も自分でやれば
行政書士の費用が不要です。

私と一緒に法務局に行けば
登記も初めてで簡単にできるよ。

両方で３０万円ぐらい節約できるね。

投資したいけどお金がないって！？
そんなの借りればいいだけジャン（＾＾

銀行融資は１％台
信用金庫でも２％台

借りて貸せば１４％儲かるよ。
国民金融公庫もあるし。
不動産担保ローンもあるし。
セカンドハウスローンもあるし。

４４０万円でベンツを買う人は
浪費家。


４４０万円で賃貸不動産を買う人は
投資家。

あなたのなりたいのはどっち！？

あなたのセルフイメージはどっち！？



人生は選択で決まる　

　　　　　　　　　　　　　Ｐｏｗｅｒｄ　ｂｙ　成功哲学 ]]> 投資 2009-08-10T18:45:27+09:00 がっちゃん＠社長 FC2-BLOG http://cyberinvest.blog48.fc2.com/blog-entry-905.html トイレリフォームは難しい。５０年前の主流はタイル。ピンクのタイルの腰壁。床はモザイクのタイル。このリフォームはめっちゃ金がかかる。なので激安物件はここに手を入れてないやつばっかりだ。今回借り手の付いた物件はここに手をいれた。この手ごわいトイレをなんと高級ホテル並みの内装にした！つまり大理石調の輝く白い壁＆床それを強調するための２００ｗの電球！不動産業界ではトイレの１００Ｗという言葉がある。汚さを強 ５０年前の主流はタイル。
ピンクのタイルの腰壁。
床はモザイクのタイル。
このリフォームはめっちゃ金がかかる。

なので激安物件はここに手を入れてないやつばっかりだ。

今回借り手の付いた物件はここに手をいれた。
この手ごわいトイレを
なんと
高級ホテル並み
の内装にした！

つまり大理石調
の輝く白い壁＆床
それを強調するための
２００ｗの電球！

不動産業界ではトイレの１００Ｗという言葉がある。
汚さを強調する馬鹿なリフォームという意味だ。

私の考え方はまさに
常識の真逆！

素人って事は

最強って事なのさ ]]> 投資 2009-07-30T20:49:03+09:00 がっちゃん＠社長 FC2-BLOG http://cyberinvest.blog48.fc2.com/blog-entry-904.html 神戸の激安一戸建ては・・・借り手が付いた。荒利は約３０％職人さんを数人雇った。ペンキとリフォームの２班体制。他人の力をレバレッジに使うと人生が加速する。これで内装も水周りも外装も新品同様。リフォームの材料と人件費を加味した純利益は・・・。２０％！ローン無しの不動産投資でこの利益率はなかなか良い感じ。他人の金をレバレッジに使うのも有りだよね。
借り手が付いた。

荒利は約３０％

職人さんを数人雇った。
ペンキとリフォームの２班体制。

他人の力を
レバレッジに使うと人生が加速する。

これで
内装も
水周りも
外装も
新品同様。

リフォームの材料と
人件費を加味した
純利益は・・・。

２０％！

ローン無しの不動産投資で
この利益率はなかなか良い感じ。

他人の金を
レバレッジに使うのも有りだよね。 ]]> 投資 2009-07-27T14:00:51+09:00 がっちゃん＠社長 FC2-BLOG http://cyberinvest.blog48.fc2.com/blog-entry-903.html 正社員を２人雇うと、めっちゃ忙しくなった。国の助成金をもらうには、１０枚以上の書類を書かねばならない。そして、面接、電話対応、職安や労働なんたら局とか役所をタライマワシ。でも、今日は大阪に戻って病院行ってきたけど、現場は進んでる。１人親方と３馬力だと、国道と高速道路ぐらいの差がある。まさにレバレッジ。協力者も社員もレバレッジ。国の助成金もレバレッジ。フルコミで動いてくれる不動産屋の営業さんもレバレ
国の助成金をもらうには、１０枚以上の書類を書かねばならない。
そして、面接、電話対応、職安や労働なんたら局とか役所をタライマワシ。

でも、今日は大阪に戻って病院行ってきたけど、現場は進んでる。
１人親方と３馬力だと、国道と高速道路ぐらいの差がある。

まさにレバレッジ。

協力者も社員もレバレッジ。

国の助成金もレバレッジ。

フルコミで動いてくれる不動産屋の営業さんもレバレッジ。

業者価格で卸してくれた上に塗り方も教えてくれるペンキ屋さんもレバレッジ。



人生の加速に自分の成長が追いつかない

そんな感じだ。 ]]> 投資 2009-07-13T16:46:55+09:00 がっちゃん＠社長 FC2-BLOG http://cyberinvest.blog48.fc2.com/blog-entry-902.html ジェットコースターな神戸の日々。イヤな事も、良い事も嵐のように次々に起こる。人生が加速している。ピンポイントで欲しい人が現れる。願いは叶う。すごく面白くなってきた。神戸は自分にあってると思う。
イヤな事も、良い事も
嵐のように次々に起こる。

人生が加速している。
ピンポイントで欲しい人が現れる。

願いは叶う。

すごく面白くなってきた。

神戸は自分にあってると思う。 ]]> 投資 2009-07-05T21:17:49+09:00 がっちゃん＠社長 FC2-BLOG http://cyberinvest.blog48.fc2.com/blog-entry-901.html 中古車価格で買った神戸市長田区の一戸建。リフォーム済できれい。風呂、壁紙、フローリング、と新品だらけ。現在、残された昭和の雰囲気がする箇所をリフォーム中。トイレの床、壁を光沢のある白い大理石調に。外壁、屋根は耐久性アップもかねて全塗装。庭に沢蟹が住んでいる。めっちゃ静かでいいところ。神戸駅まで原付で１５分。コンビニも業務用スーパーもホームセンターも３分以内。貸家に出すのが惜しくなってきた（＾＾；中 リフォーム済できれい。

風呂、壁紙、フローリング、と新品だらけ。

現在、残された昭和の雰囲気がする箇所をリフォーム中。
トイレの床、壁を光沢のある白い大理石調に。

外壁、屋根は耐久性アップもかねて全塗装。

庭に沢蟹が住んでいる。
めっちゃ静かでいいところ。

神戸駅まで原付で１５分。
コンビニも業務用スーパーもホームセンターも３分以内。

貸家に出すのが惜しくなってきた（＾＾；

中古バイク並み価格で買った神戸市兵庫区の物件たち。
アパート＆倉庫のお買い得セット
どっちも地下室＆２階建て。
これまた神戸駅まで原付で１５分。
最寄り駅まで歩いて３分。

こっちは明後日、本契約。

いつもにこにこ現金払いが
激安買いの秘訣だね。

先日書いたブログは本契約後公開予定。
しばらくまた、ネットアクセスする暇なしです。
急ぎの方、コーチング希望者はケータイへ。

080-3941-3650 ]]> 投資 2009-06-23T19:47:52+09:00 がっちゃん＠社長 FC2-BLOG http://cyberinvest.blog48.fc2.com/blog-entry-900.html 話の展開が速すぎ。で、さっき書いたブログは契約後に公開することにした。しばらく封印。神戸に篭る場合、ネット環境も用意できない。書く時間もなさそう。次回書き込みは１月後かも
で、さっき書いたブログは契約後に公開することにした。
しばらく封印。

神戸に篭る場合、ネット環境も用意できない。
書く時間もなさそう。

次回書き込みは１月後かも ]]> 投資 2009-06-14T23:30:05+09:00 がっちゃん＠社長 FC2-BLOG http://cyberinvest.blog48.fc2.com/blog-entry-898.html 神戸市内に一戸建てを買ってみた。例によって、現金決済で激安購入。今日、司法書士から登記簿が送られてきた。例の激安の土地の近所。神戸駅からスクーターで１５分で３０坪で９９万円の土地は安いと思う。もう売れちゃったかもしれないが。坪単価３万円は、長野県や北海道の激安住宅地並みの値段。上下水道、舗装道路、住宅地整備（盛土、切土）で費用がかかる。だから、全国どこでもこれ以下にはならない。長野でも穂高町や大町 例によって、現金決済で激安購入。

今日、司法書士から登記簿が送られてきた。

例の激安の土地の近所。
神戸駅からスクーターで１５分で
３０坪で９９万円の土地は安いと思う。
もう売れちゃったかもしれないが。

坪単価３万円は、長野県や北海道の激安住宅地並みの値段。
上下水道、舗装道路、住宅地整備（盛土、切土）で費用がかかる。
だから、全国どこでもこれ以下にはならない。
長野でも穂高町や大町とかの
冬の間は根雪が解けない土地の価格。

今回買った家は、リフォームされまくり。
耐震補強＆
風呂・台所リフォーム＆
畳を３部屋全部フローリング化
屋根防錆塗装済。
内壁すべてに新品の白いクロス施工済
などなど。

その土地代＋リフォーム代の総額
の半額～７割引ぐらいで買えた。

後は、トイレのタイルと外壁塗装が必要だね。
材料費は１０万円弱。
工賃は自分でやればタダだな。

買う前に、不動産屋に２軒寄って、相場家賃を聞いた。
その時の手ごたえでは、利回り２０％以上は行きそうだった。

そのとき取材した不動産屋から電話があって、見たい客がいるらしい。
まだ改装もしてないし、貸し出しもしてないんだけど（＾＾；

バスは不便だし、
駅からは遠く、
山の上だから自転車じゃ無理な立地。
なので、スクーターをおまけにつける予定。

早速、ヤフオクで２台仕入れてみた。
激安で良い感じのが手に入った。

程度の良いＪＯＧは一風館の住民に１台リースした。

すし屋の使うような３輪スクーターは自分の仕事用に決定。
こいつは古いしメンテが不十分。
改造じゃなくって、基本整備が必要だな。
なにせ、荷物満載じゃ神戸の山を登れないかもってレベルだから。

神戸物件用が無くなった。
もう１台落とさねば。

PS.ちょっと住民票を移して、神戸っ子気分に浸ってみるかな ]]> 投資 2009-06-10T19:43:55+09:00 がっちゃん＠社長 FC2-BLOG